人生で最も大きい買い物といえば多くの方がマイホームと答えるのではないでしょうか。そんなマイホームのための住宅ローンで絶対に失敗しない為の5つの視点を今回は紹介したいと思います。

【1】金利～ほんのわずかな違いが大きな違いに～

言わずもがなですが、住宅ローンに限らず、ローンは出来る限り低金利で借りたいものです。
特に住宅ローンは借入金額が大きく、期間が長期になりますので、ほんのわずかな違いが大きな差になるのです。

例えば3,000万円を20年返済で借りる場合

金利　年1.0％の場合→　約3,230万円
金利　年1.3％の場合→　約3,326万円
（それぞれ金利以外の諸費用を除いた金額）

その差は実に100万円近く！！
家族用の車が1台買えてしまいます！！

0.3％という数字だけをみれば微々たるものに見えますが、住宅ローンでは大きな差となります。
やはり0.1％でも低い金利で借りるべきです。

【2】金利タイプ～低金利をとるか、安定をとるか。変動金利タイプと固定金利タイプとは～

さて、金利は少しでも低いほうがよいとお話しましたが。金利のタイプには変動金利プランと固定金利プランがあるのはご存知ですか？

簡単にいいますと、住宅ローンを借入後、基準金利変動による返済額の変動があるのが変動金利プラン、逆に借入時に借入期間の金利が固定され、返済額が借入時点で決定するのが固定金利プランです。

それぞれのメリット、デメリットは

変動金利プラン

メリット→　　何といっても金利が安い
　　　　　　　　固定金利プランへの変更が可能な場合が殆ど
デメリット→　 現在は基準金利が2.775％だが1992年頃は8％超だった。今後、借入金利が上昇し、自分自身の予想よりも返済金額が大きくなるリスク有り。

固定金利プラン

メリット→　　借入時点で返済額が確定する。
　　　　　　
デメリット→　現在、変動金利よりも1％～2％金利が高い
　　　　　　　　　　　　変動金利への切替が基本的にできない。
　　　　　　　　（固定金利特約期間終了後は可能）

【3】諸費用～意外と差が出る借入れに必要な費用～

住宅ローンを借りる際に、返済金額とは別にかかる費用があります。主には保証料、事務手数料、抵当権設定費用などです。

その中で、金融機関による差が大きいのは保証料と事務手数料です。
具体的には

保証料→　　　　無料～70万円以上。

事務手数料→　一律料金3万円～20万円程度
　　　　　　　　　　あるいは借入金額に応じて数％。

よって、同じ金利で借りた場合でも借りる金融機関、商品で10万単位の違いがでます。
大前提として金利が低いことは非常に重要ですが、諸費用を含めた返済合計金額を把握することが重要です。

【4】保障～借りた後もこれで安心。加入すべき団信、疾病保障とは～

次に住宅ローンに付保される保障についてです。

現在、多くの住宅ローン商品に付保されているものが団体信用生命保険、通称「団信」です基本的に保障内容は一律です。対して、各金融機関で違いが大きいのが疾病保障です。

「団信」「疾病保障」共に保険金によりローン支払いが保障され、
マイホームが守られるというものですが、
それぞれ保険金を受けられる条件が下記となります。

団信→　　加入者が死亡もしくは高度障害状態になった場合。

疾病保障→対象の疾病で就業不能になった場合。

団信は多くの民間金融機関の住宅ローン商品の場合、加入が必須条件となっているものが殆どですが、保険料は無料の場合と有料の場合があり、有料の場合、利率換算で0.3％程度の大きな費用がかかってしまいますので要注意です！

【5】繰上返済～借りる前に知っておきたい繰上返済とは～

無事借入を終えた後は月々の返済を行うだけとお考えの方もいらっしゃるかと思いますが、実は注目のポイントがあります。

それは「繰上返済」です。

繰上返済とはそもそも何かというと、返済途中に余裕が出来た場合に、ローン残額の一部を繰り上げて返済する仕組みのことです。繰上返済には期間短縮型と返済額軽減型の2つのタイプがあります。それぞれのメリットは下記となります。

期間短縮型→　　毎月の返済額は変わらないが、繰り上げ返済分の金利をカットでき、返済期間が短くなるため、総返済額が大きく減る。

返済額軽減型→　返済期間はそのままで月々の返済額を軽減できる。

例えば3,000万円を1.000％20年返済で借りていた場合で
1年後に100万円繰上返済した場合は下記となります。

期間短縮型　→　約20万円返済総額が減少。

返済額軽減型→　月々の返済額が約5千円減少。

気をつけるべき点は、一部繰上返済が無料ではない金融機関が多いこと。無料の場合でも最低繰上返済額が100万円以上と決まっているなど制限がある金融機関が多いことです。
さらに期間短縮型と返済額軽減型が選べない場合もあります。

以上のことから、出来る限り有利な返済を進めていく上で、住宅ローンを選ぶ際に、一部繰上返済手数料はいくらなのか、期間短縮型、返済額軽減型の選択ができるかどうか確認しておくべきです。

以上が住宅ローン選びの5つの視点です。

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